Logement Locatif Intermédiaire · Investissement neuf · Dijon / Chenôve (zone B1) · SCI à l'IR
Cet outil estime les avantages d'un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : la TVA réduite à 10 % à l'achat et le crédit d'impôt adossé à la taxe foncière. Le bien est détenu via une société (SCI), ici à l'IR, en vue d'un cumul ultérieur avec le dispositif Jeanbrun.
1. Les cases à remplir (saisies)
Ne renseignez que les cases de saisie (sur fond coloré). Voici, pour chacune, ce qu'elle attend et son rôle dans le calcul.
| Case | Ce que vous saisissez | Rôle dans le calcul |
|---|---|---|
| Prix du bien LLI (€ TTC, TVA 10 %) | Le prix payé, TVA réduite à 10 % incluse. | Base du calcul de l'avantage TVA et du rendement. |
| Surface habitable (m²) | La surface habitable du logement. | Composante de la surface fiscale. |
| Surface annexes (m²) | Balcons, terrasses, loggias, caves, sous-sols… | Comptées pour moitié, plafonnées (cellules calculées). |
2. Les cellules calculées automatiquement
Ces cellules ne se modifient pas : elles appliquent les formules ci-dessous à partir de vos saisies et des paramètres.
| Cellule | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Annexes retenues | MIN(0,5 × surface annexes ; 8) | On ne compte que la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² : c'est la définition de la « surface utile ». |
| Surface fiscale (utile) | surface habitable + annexes retenues | Surface de référence servant au calcul du loyer plafonné. |
| Coefficient de surface | MIN(0,7 + 19 / S ; 1,2) | Coefficient multiplicateur du loyer ; il relève légèrement le plafond des petites surfaces et ne peut dépasser 1,2. |
| Loyer mensuel max | 11,80 €/m² × coefficient × surface fiscale | Loyer intermédiaire (seul niveau du LLI). |
| Loyer annuel | loyer mensuel × 12 | — |
| Rendement locatif brut | loyer annuel / prix | — |
| Prix HT (hors taxe) | prix LLI / (1 + 10 %) | On remonte au prix hors taxe à partir du prix payé à TVA 10 %. |
| Prix équivalent à TVA 20 % | prix HT × (1 + 20 %) | Ce qu'aurait coûté le même bien à la TVA normale. |
| Économie de TVA estimée | prix à 20 % − prix LLI | Gain à l'achat procuré par la TVA réduite (≈ 10 % du prix HT). |
| Taxe foncière estimée / an | 1,5 × loyer mensuel | ESTIMATION : la taxe foncière réelle dépend de la commune et du bien. |
| Crédit d'impôt TF / an | taxe foncière estimée × quote-part (100 %) | Crédit adossé à la taxe foncière. |
| Crédit d'impôt TF cumulé | crédit annuel × durée d'engagement | Sur la durée d'engagement LLI : 20 ans par défaut, réductible jusqu'à 16 ans (bornes 16–20 dans les paramètres modifiables). |
| Avantage total estimé | économie de TVA + crédit TF cumulé | Synthèse des deux leviers LLI. La durée d'estimation (= durée d'engagement, 16–20 ans) est affichée dans le libellé. |
| Bloc financé | Mensualité = PMT(…) ; cash-flow annuel = loyer annuel − annuité (hors crédit de TF) | Effort mensuel = cash-flow ÷ 12. S'il est négatif, c'est un effort d'épargne (affiché sans le signe « − ») ; s'il est positif, l'outil l'appelle trésorerie excédentaire mensuelle. Le crédit d'impôt TF n'entre pas dans le cash-flow car il compense la taxe foncière effectivement payée. Le détail année par année est en section 4. |
3. Les plafonds : valeurs et origine légale
Chaque plafond utilisé par le simulateur a une source légale ou réglementaire (ou, à défaut, une hypothèse explicite). Le détail :
| Plafond / paramètre | Valeur / effet | Pourquoi — base légale ou réglementaire |
|---|---|---|
| TVA réduite : 10 % | Au lieu de 20 % | Livraison de logements locatifs intermédiaires — art. 279-0 bis A du CGI, sous conditions de loyer et de ressources de l'art. 199 novovicies. |
| Loyer intermédiaire : 11,80 €/m² (B1) | Plafond 2026, zone B1 | Plafonds du logement intermédiaire — art. 199 novovicies du CGI (renvoi de l'art. 279-0 bis A), arrêté annuel. |
| Plafond des annexes : 8 m² | ½ des annexes, plafonnée à 8 m² | Notion de surface utile — art. 2 terdecies D de l'annexe III au CGI (surface habitable : art. R.156-1 du CCH ; annexes : balcons, terrasses, loggias…). |
| Coefficient plafonné à 1,2 | 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2 | Coefficient de loyer du logement intermédiaire — art. 2 terdecies D de l'annexe III au CGI. |
| Crédit d'impôt taxe foncière : jusqu'à 20 ans | Chaque année de détention | Crédit d'impôt adossé à la TFPB — art. 220 Z septies du CGI, pendant 20 ans à compter de la 1re mise en recouvrement (modalités à confirmer selon le régime d'imposition de la SCI). |
| Estimation TF : 1,5 mois de loyer/an | Hypothèse de l'outil | Estimation forfaitaire SOPIRIM, sans base légale : à remplacer par la taxe foncière réelle dès qu'elle est connue. |
| Durée d'engagement : 20 ans par défaut (16 à 20) | Loyer plafonné ; borné 16–20 dans l'outil | Engagement du dispositif LLI — art. 279-0 bis A du CGI. Le simulateur retient 20 ans par défaut, réductible à 16 ans minimum. |
4. Le mode « Avec financement » et la projection sur la durée du prêt
Le bouton « Avec financement » (en haut du simulateur) fait apparaître trois cases de crédit et, tout en bas de page, une partie « Projection sur la durée du prêt ». Cette partie reste masquée en mode « Sans financement » : elle ne s'affiche qu'une fois le crédit activé, car elle repose entièrement sur l'échéancier du prêt. La présentation principale, elle, continue de raisonner sur l'année 1.
4.1 — Les cases de financement
| Case | Ce que vous saisissez | Rôle dans le calcul |
|---|---|---|
| Apport (€) | Fonds propres injectés. | Réduit le capital emprunté : emprunt = prix − apport. |
| Taux crédit (annuel) | Taux nominal du prêt (hors assurance). | Sert au calcul de la mensualité et de la répartition intérêts / capital. |
| Taux assurance (annuel) | Taux de l'assurance emprunteur (0,2 % par défaut). | Coût annuel = capital emprunté × taux (assurance sur capital initial, constante), déduit du cash-flow. |
| Durée (ans) | Durée de remboursement. | n = durée × 12 mensualités ; fixe le nombre de lignes des tableaux de projection. |
capital × (t÷12) ÷ (1 − (1 + t÷12)−n) ; l'annuité affichée vaut mensualité × 12 ; l'assurance s'y ajoute.4.2 — Onglet « Échéancier du prêt »
Décompose, année après année, le remboursement du crédit (les douze mensualités agrégées).
| Colonne | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Année | 1, 2, …, durée | Rang de l'année de remboursement. |
| Annuité crédit | mensualité × 12 | Total versé dans l'année au titre du crédit (constant, hors assurance). |
| Assurance | capital emprunté × taux assurance | Coût annuel de l'assurance emprunteur (constant, sur capital initial). |
| Intérêts | Σ (capital restant dû × t÷12) sur 12 mois | Coût du crédit, élevé au début puis décroissant. |
| Capital amorti | annuité − intérêts de l'année | Part qui rembourse réellement la dette ; augmente avec le temps. |
| Capital restant dû | solde − capital amorti | Reste à rembourser en fin d'année ; atteint 0 € la dernière année (contrôle de cohérence). |
4.3 — Onglet « Effort d'épargne année par année »
Pour chaque année du prêt, l'outil calcule la trésorerie réelle de l'opération, en revalorisant le loyer.
| Colonne | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Loyer annuel (revalorisé) | loyer année 1 × (1 + r)(année − 1) | Le loyer est augmenté chaque année du coefficient r (voir 4.4). L'année 1 reste au loyer de base. |
| Annuité crédit | mensualité × 12 | Échéance annuelle du prêt (constante). |
| Assurance | capital emprunté × taux assurance | Coût annuel de l'assurance emprunteur (constant). |
| Cash-flow annuel | loyer revalorisé − annuité − assurance | Trésorerie nette de l'année, hors crédit d'impôt de taxe foncière (celui-ci compense la taxe foncière réellement payée et n'est donc pas ajouté ici). |
| Effort (−) / Excédent (+) mensuel | cash-flow annuel ÷ 12 | Montant mensuel signé : négatif = effort d'épargne, positif = trésorerie excédentaire. |
| Ligne « Cumul » | Σ cash-flows ; moyenne mensuelle | Effort (ou excédent) total sur toute la durée du prêt, et sa moyenne par mois. |
4.4 — La revalorisation des loyers (coefficient retenu)
Les loyers sont revalorisés chaque année d'un coefficient par défaut de 1,37 %/an, modifiable dans « Paramètres avancés » (case « Revalorisation loyer »).
| Paramètre | Valeur | Origine |
|---|---|---|
| Coefficient de revalorisation | 1,37 %/an | Moyenne de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL, INSEE) sur les 15 dernières années (1er trimestre 2011 → 1er trimestre 2026). La moyenne des 15 variations annuelles ressort à 1,37 % ; le taux composé (CAGR) confirme à 1,36 %. |
4.5 — Onglet « Répartition de la charge d'acquisition » (graphique)
Au terme du financement, un graphique en anneau répartit le coût total de l'opération entre ses trois sources de financement :
| Part | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Coût total (centre de l'anneau) | apport + Σ annuités + Σ assurance + Σ taxe foncière estimée |
Tout ce qui a été décaissé sur la durée du prêt, quel qu'en soit le payeur. |
| Locataire (loyers) | Σ loyers revalorisés |
Part financée par les loyers encaissés sur la durée du prêt. |
| Économies d'impôt | Σ crédit d'impôt TF (pendant la durée du crédit d'impôt) |
Part financée par le crédit d'impôt de taxe foncière, qui compense la TF incluse dans le coût total. |
| Propriétaire | coût total − loyers − économies |
Apport + efforts d'épargne cumulés. Si loyers + économies dépassent le coût total, la part propriétaire est nulle et l'excédent de trésorerie est affiché sous le graphique. |
4.6 — Comment lire le montant mensuel
Négatif → effort d'épargne mensuel : la part que vous complétez de votre poche. Positif → trésorerie excédentaire mensuelle : l'opération s'autofinance. Sur la présentation principale (année 1), le signe « − » est masqué et le libellé s'adapte ; dans le tableau année par année, la valeur reste signée avec une légende, pour rester lisible sur l'ensemble de la durée.
5. Point d'attention
Le crédit d'impôt taxe foncière est ici ESTIMÉ à 1,5 mois de loyer par an (au plafond intermédiaire zone B1). Il s'agit d'une simple estimation : la taxe foncière réelle, qui sert d'assiette au crédit, varie selon la commune et doit être vérifiée. Le crédit venant compenser la taxe foncière payée, il n'est pas ajouté au cash-flow annuel.
6. Avertissement
Outil informatif et pédagogique, sans valeur contractuelle. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique. Les dispositifs sont récents et susceptibles d'évoluer : les valeurs doivent être vérifiées auprès des textes officiels avant toute décision. Tout investissement immobilier comporte des risques, dont un risque de perte en capital. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable et/ou un notaire.
Sources réglementaires : CGI art. 197, 156 (I-3°), 199 novovicies, 199 tricies, 279-0 bis A, 220 Z septies ; annexe III art. 2 terdecies D ; CCH art. R.156-1 ; loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 17-1 (révision IRL) ; loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé « Jeanbrun »). Indice de référence des loyers : INSEE / ANIL.