Cumul des dispositifs · Investissement neuf · Dijon / Chenôve (zone B1) · SCI à l'IR
Cet outil additionne les leviers de deux dispositifs cumulables sur un même bien neuf en zone tendue, détenu via une SCI à l'IR : la TVA réduite à 10 % et le crédit d'impôt taxe foncière (LLI), et l'amortissement qui efface l'impôt sur les loyers (Jeanbrun). Le menu « niveau de loyer » pilote l'arbitrage entre loyer encaissé et avantage fiscal.
1. Les cases à remplir (saisies)
Ne renseignez que les cases de saisie (sur fond coloré). Voici, pour chacune, ce qu'elle attend et son rôle dans le calcul.
| Case | Ce que vous saisissez | Rôle dans le calcul |
|---|---|---|
| Prix du bien LLI (€ TTC, TVA 10 %) | Le prix payé, TVA réduite incluse. | Base de l'avantage TVA, de l'amortissement (80 %) et du rendement. |
| TMI du client | Tranche marginale d'imposition de l'associé de la SCI (0 à 45 %). | Taux de l'économie d'impôt liée à l'amortissement Jeanbrun (barème IR, art. 197 du CGI). |
| Niveau de loyer choisi | Menu déroulant : Intermédiaire, Social ou Très social. | Fixe, via le barème, le plafond de loyer ET le taux d'amortissement Jeanbrun. Le LLI impose un loyer ≤ intermédiaire (art. 199 novovicies via 279-0 bis A) : les trois niveaux sont admis. |
| Surface habitable / annexes (m²) | Surfaces du logement. | Déterminent la surface fiscale puis le loyer plafonné. |
2. Les cellules calculées automatiquement
Ces cellules ne se modifient pas : elles appliquent les formules ci-dessous à partir de vos saisies et des paramètres.
| Cellule | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Annexes retenues | MIN(0,5 × surface annexes ; 8) | On ne compte que la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² : c'est la définition de la « surface utile ». |
| Surface fiscale (utile) | surface habitable + annexes retenues | Surface de référence servant au calcul du loyer plafonné. |
| Coefficient de surface | MIN(0,7 + 19 / S ; 1,2) | Coefficient multiplicateur du loyer ; il relève légèrement le plafond des petites surfaces et ne peut dépasser 1,2. |
| Loyer plafond / taux d'amortissement | Recherche dans le barème selon le niveau | La cellule va chercher dans le barème la ligne du niveau sélectionné (fonction INDEX/EQUIV). |
| Loyer mensuel / annuel | plafond €/m² × coefficient × surface fiscale ; × 12 | Loyer maximum à respecter. |
| Économie de TVA (levier LLI 1) | prix×(1+20 %)/(1+10 %) − prix | Gain à l'achat : TVA 10 % au lieu de 20 %. |
| Taxe foncière estimée / an | 1,5 × loyer mensuel | Estimation forfaitaire (TF réelle variable selon la commune). |
| Crédit TF cumulé (levier LLI 2) | 1,5 × loyer mensuel × 20 ans | Crédit adossé à la taxe foncière, sur sa durée. |
| Base amortissable | Prix × 80 % | Hors quote-part de terrain (20 %). |
| Amortissement retenu | MIN(base × taux ; plafond annuel) | Taux et plafond selon le niveau choisi. |
| Part effaçant / déficit imputable | MIN(amort(+intérêts+assurance) ; loyer) ; déficit ≤ 10 700 € | En financé, les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur s'ajoutent aux déductions. |
| Économie Jeanbrun / an (TMI + PS) | part effaçant × (TMI + 17,2 %) + déficit imputable × TMI | L'amortissement efface l'impôt sur les loyers. |
| Économie Jeanbrun cumulée | économie annuelle × durée d'engagement | La durée (affichée dans le libellé) est corrélée automatiquement : 15 ans sans financement ; durée du prêt avec financement, bornée entre 15 et 20 ans. Modifiable dans « Paramètres avancés » (bornes 15–20). |
| AVANTAGE TOTAL ESTIMÉ | éco TVA + crédit TF cumulé + éco Jeanbrun cumulée | Somme des trois leviers ; les durées d'estimation de chaque levier (TVA à l'achat, TF, Jeanbrun) sont affichées dans le libellé (voir note sur les horizons). |
| Comparatif 3 niveaux | Recalcule l'avantage total pour chaque niveau | Visualise l'arbitrage loyer (crédit TF ↑) vs amortissement (Jeanbrun ↑). |
| Cash-flow / effort (financé) | loyers + éco Jeanbrun − annuité − assurance ; ÷ 12 (hors crédit de TF) | Trésorerie annuelle, puis montant mensuel. Si le résultat est négatif, c'est un effort d'épargne (affiché sans le signe « − ») ; s'il est positif, l'outil l'appelle trésorerie excédentaire mensuelle. Le crédit d'impôt TF n'entre pas dans le cash-flow car il compense la taxe foncière effectivement payée. Le détail année par année est en section 4. |
3. Les plafonds : valeurs et origine légale
Chaque plafond utilisé par le simulateur a une source légale ou réglementaire (ou, à défaut, une hypothèse explicite). Le détail :
| Plafond / paramètre | Valeur / effet | Pourquoi — base légale ou réglementaire |
|---|---|---|
| TVA réduite : 10 % | Levier LLI | Art. 279-0 bis A du CGI (logement locatif intermédiaire). |
| Loyer intermédiaire : 11,80 €/m² (B1) | Plafond commun LLI / Jeanbrun | Art. 199 novovicies du CGI, arrêté annuel ; décotes : art. 199 tricies (Loc'Avantages). |
| Plafond des annexes : 8 m² | ½ des annexes, plafonnée à 8 m² | Notion de surface utile — art. 2 terdecies D de l'annexe III au CGI (surface habitable : art. R.156-1 du CCH ; annexes : balcons, terrasses, loggias…). |
| Coefficient plafonné à 1,2 | 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2 | Coefficient de loyer du logement intermédiaire — art. 2 terdecies D de l'annexe III au CGI. |
| Quote-part terrain : 20 % | Base amortissable = 80 % | Principe de non-amortissement du sol (ratio forfaitaire). |
| Amort. 3,5/4,5/5,5 % – plaf. 8 000/10 000/12 000 € | Levier Jeanbrun | Statut du bailleur privé, loi de finances pour 2026 (à préciser par décret). |
| Déficit foncier : 10 700 €/an | Imputation sur revenu global | Art. 156, I-3° du CGI. |
| Crédit d'impôt TF : jusqu'à 20 ans | Levier LLI | Art. 220 Z septies du CGI (assiette = TFPB ; estimation 1,5 mois de loyer dans l'outil). |
| Prélèvements sociaux : 17,2 % | Sur les revenus fonciers | CSG + CRDS + prélèvement de solidarité. |
| Durées : LLI 15-20 ans / Jeanbrun 9 ans | Engagements de location | Art. 279-0 bis A du CGI (LLI) ; dispositif Jeanbrun (9 ans). |
| Condition du cumul | Zone tendue A bis/A/B1, via SCI | Cumul admis sous respect simultané des conditions des deux régimes (loyer ≤ intermédiaire, plafonds de ressources, détention via société). |
4. Le mode « Avec financement » et la projection sur la durée du prêt
En haut du simulateur, le bouton « Avec financement » fait apparaître trois cases de crédit et, tout en bas de page, une partie « ⑧ Projection sur la durée du prêt ». Cette partie reste masquée en mode « Sans financement » : elle ne s'affiche que lorsque le crédit est activé, car elle repose entièrement sur l'échéancier du prêt.
4.1 — Les cases de financement
| Case | Ce que vous saisissez | Rôle dans le calcul |
|---|---|---|
| Apport (€) | Somme financée sur fonds propres. | Réduit le capital emprunté : emprunt = prix − apport. |
| Taux crédit (annuel) | Taux nominal du prêt (hors assurance). | Sert au calcul de la mensualité et de la répartition intérêts / capital. |
| Taux assurance (annuel) | Taux de l'assurance emprunteur (0,2 % par défaut). | Coût annuel = capital emprunté × taux (assurance sur capital initial, constante). Déductible (ajoutée aux charges Jeanbrun) et déduite du cash-flow. |
| Durée (ans) | Durée de remboursement du prêt. | Nombre de mensualités n = durée × 12 ; fixe le nombre de lignes des tableaux de projection et cale automatiquement la durée d'engagement du cumul (bornée entre 15 et 20 ans). |
Le prêt est supposé amortissable à mensualités constantes (prêt classique). La mensualité, hors assurance, suit la formule financière standard :
mensualité = capital × (t ÷ 12) ÷ (1 − (1 + t ÷ 12)−n) — avec t le taux annuel et n le nombre de mensualités. L'annuité affichée est simplement mensualité × 12.4.2 — Onglet « Échéancier du prêt »
Ce tableau décompose, année après année, le remboursement du crédit. Chaque ligne agrège les douze mensualités de l'année.
| Colonne | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Année | 1, 2, …, durée | Rang de l'année de remboursement. |
| Annuité crédit | mensualité × 12 | Total versé à la banque dans l'année au titre du crédit (constant, hors assurance). |
| Assurance | capital emprunté × taux assurance | Coût annuel de l'assurance emprunteur (constant, sur capital initial). Déductible. |
| Intérêts | Σ (capital restant dû × t ÷ 12) sur les 12 mois | Part « coût du crédit ». Élevée au début, elle diminue chaque année. Ce sont ces intérêts qui sont déductibles fiscalement. |
| Capital amorti | annuité − intérêts de l'année | Part qui rembourse réellement la dette. Elle augmente avec le temps. |
| Capital restant dû | solde − capital amorti | Ce qu'il reste à rembourser en fin d'année ; atteint 0 € à la dernière année (contrôle de cohérence du tableau). |
4.3 — Onglet « Effort d'épargne année par année »
Ce tableau est le cœur de la projection : il calcule, pour chaque année du prêt, la trésorerie réelle de l'opération. Il corrige l'approximation de la présentation principale, qui ne raisonne que sur l'année 1.
| Colonne | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Loyer annuel (revalorisé) | loyer année 1 × (1 + r)(année − 1) | Le loyer est augmenté chaque année du coefficient de revalorisation r (voir 4.4). L'année 1 reste au loyer de base. |
| Éco. fiscale (TMI + PS) | part effaçant × (TMI + 17,2 %) + déficit imputable × TMI | Économie d'impôt de l'année, recalculée avec les déductions propres à l'année (voir ci-dessous). |
| Annuité crédit | mensualité × 12 | Échéance annuelle du prêt (constante). |
| Assurance | capital emprunté × taux assurance | Coût annuel de l'assurance emprunteur (constant) ; intégré aux déductions fiscales de l'année. |
| Cash-flow annuel | loyer revalorisé + éco. fiscale − annuité − assurance | Trésorerie nette de l'année (hors crédit d'impôt TF). |
| Effort (−) / Excédent (+) mensuel | cash-flow annuel ÷ 12 | Montant mensuel signé : négatif = effort d'épargne, positif = trésorerie excédentaire. |
| Ligne « Cumul sur N ans » | Σ cash-flows ; moyenne mensuelle | Effort (ou excédent) total sur toute la durée du prêt, et sa moyenne par mois. |
• Intérêts décroissants : on prend les intérêts réels de l'année (issus de l'échéancier 4.2) plus l'assurance (constante), et non ceux de l'année 1. La déductibilité diminue donc avec le temps.
• Amortissement jusqu'à épuisement de la base : l'amortissement (3,5 / 4,5 / 5,5 % selon le niveau) se poursuit chaque année jusqu'à épuisement de la base amortissable de 80 % du prix d'acquisition, y compris au-delà de la durée d'engagement. Une fois la base épuisée, seuls les intérêts et l'assurance restent déductibles.
• Crédit d'impôt TF limité à 20 ans : au-delà de 20 ans, il n'y a plus d'exonération de taxe foncière — le crédit d'impôt s'arrête.
4.4 — La revalorisation des loyers (coefficient retenu)
Les loyers sont revalorisés chaque année d'un coefficient par défaut de 1,37 %/an, modifiable dans « Paramètres avancés » (case « Revalorisation loyer »).
| Paramètre | Valeur | Origine |
|---|---|---|
| Coefficient de revalorisation | 1,37 %/an | Moyenne de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL, INSEE) sur les 15 dernières années (1er trimestre 2011 → 1er trimestre 2026). La moyenne des 15 variations annuelles ressort à 1,37 % ; le taux composé (CAGR) sur la même période confirme à 1,36 %. |
4.5 — Onglet « Répartition de la charge d'acquisition » (graphique)
Au terme du financement, un graphique en anneau répartit le coût total de l'opération entre ses trois sources de financement :
| Part | Formule | Ce qu'elle signifie |
|---|---|---|
| Coût total (centre de l'anneau) | apport + Σ annuités + Σ assurance + Σ taxe foncière estimée |
Tout ce qui a été décaissé sur la durée du prêt, quel qu'en soit le payeur. |
| Locataire (loyers) | Σ loyers revalorisés |
Part financée par les loyers encaissés sur la durée du prêt. |
| Économies d'impôt | Σ éco. Jeanbrun (TMI + PS) + Σ crédit d'impôt TF |
Part financée par les deux leviers fiscaux : amortissement Jeanbrun (jusqu'à épuisement de la base de 80 % du prix) et crédit d'impôt de taxe foncière (limité à 20 ans ; il compense la TF incluse dans le coût total). |
| Propriétaire | coût total − loyers − économies |
Apport + efforts d'épargne cumulés. Si loyers + économies dépassent le coût total, la part propriétaire est nulle et l'excédent de trésorerie est affiché sous le graphique. |
4.6 — Comment lire l'effort mensuel
Négatif → effort d'épargne mensuel : la part que vous complétez de votre poche après loyers et économies d'impôt. Positif → trésorerie excédentaire mensuelle : l'opération s'autofinance et dégage un surplus. Sur la présentation principale (année 1), le signe « − » est masqué et le libellé s'adapte ; dans le tableau année par année, la valeur reste signée avec une légende, pour rester lisible sur l'ensemble de la durée.
5. Point d'attention
Horizons différents : l'avantage TVA est acquis une seule fois (à l'achat), le crédit d'impôt TF est cumulé sur sa durée (20 ans maximum — plus d'exonération de taxe foncière au-delà) et l'économie Jeanbrun sur la durée d'engagement (corrélée à la durée du prêt, bornée 15–20 ans ; 15 ans sans financement). L'amortissement Jeanbrun, lui, peut se poursuivre au-delà, jusqu'à épuisement de la base de 80 % du prix d'acquisition. Le total additionne ces trois natures d'avantages : c'est un ordre de grandeur, non un flux actualisé. Les amortissements sont par ailleurs réintégrés au calcul de la plus-value de revente.
6. Avertissement
Outil informatif et pédagogique, sans valeur contractuelle. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique. Les dispositifs sont récents et susceptibles d'évoluer : les valeurs doivent être vérifiées auprès des textes officiels avant toute décision. Tout investissement immobilier comporte des risques, dont un risque de perte en capital. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable et/ou un notaire.
Sources réglementaires : CGI art. 197, 156 (I-3°), 199 novovicies, 199 tricies, 279-0 bis A, 220 Z septies ; annexe III art. 2 terdecies D ; CCH art. R.156-1 ; loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 17-1 (révision IRL) ; loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé « Jeanbrun »). Indice de référence des loyers : INSEE / ANIL.